هریک از مالکان مشاع بدون اجازه دیگر مالکان، حق دارد نسبت به سهمی که مالک است، اقداماتی از قبیل فروش و اجاره را انجام دهد.
به گزارش گروه حقوقی اول فارس ، برای آشنایی با نحوه فروش ملک مشاع در وهله نخست لازم است ملک مشاع را تعریف کنیم. ملک مشاع، ملکی است که بین دو یا چند تن مشترک باشد. به این وضعیت در اصطلاح حقوقی «اشاعه» گویند و بدین معناست که هر ذره از ملک و جزء جزء آن متعلق به همه شرکاست. در ملک مشاع، هر شریک نسبت به جزء جزء ملک، مالکیت دارد.
این وضعیت ممکن است با هر عمل حقوقی (خرید و فروش ملک، هبه مال به دو تن و غیره) به وجود آید. به عنوان مثال، شخص «الف» مالک شش دانگ یک باب مغازه است و دو دانگ آن را مشاعاً به شخص «ب» می فروشد؛ بدین ترتیب «الف» و «ب» هر دو مالک مغازه می شوند.
فرض معمول دیگر، وضعیت اشاعه در ماترک (اموالی که از شخص فوت شده باقی مانده) است. زمانی که یک خانه به چهار نفر به ارث می رسد، هر یک به نسبت سهم‌الارث در خانه مذکور مالک و شریک یکدیگر می شوند. البته این اشاعه به معنای امکان نداشتن صدور سند رسمی نسبت به سهم هر کدام از شرکا در املاک ثبت شده نیست.
بنابر این، نسبت به سهم مشاعی هر کدام سند مالکیتی جداگانه با درج سهم مالکانه مشاعی شریک صادر می شود (برای مثال یک و نیم دانگ مشاع از شش دانگ مشاع).
فروش ملک مشاع
هر چند فروش ملک مشاع به سبب تعدد مالکین و عموماً اختلاف میان ایشان ممکن است دشوار باشد و حتی معمولاً در مقایسه با ملکی که یک مالک دارد (ملک مفروز) معمولاً افت قیمت خواهد داشت، اما باید بدانیم که هر یک از مالکان مشاع بدون اجازه دیگر مالکان، حق دارد نسبت به سهمی که مالک است، اقداماتی از قبیل فروش و اجاره را انجام دهد.
به این‌گونه اقدامات در اصطلاح «تصرفات حقوقی» گفته می شود. در واقع این تصرفات، در عالم اعتبار واقع می شوند. تصرفات حقوقی در مقابل تصرفات مادی قرار دارد، تصرفات مادی یعنی تصرفاتی که نسبت به خود مال و فیزیک آن صورت می پذیرد.
هر چند تصرفات حقوقی مثل فروش سهم مشاع از ملک به موجب قانون ممکن است، هرگونه تصرف مادی در ملک مشاع منوط به اجازه (اذن) همه شرکاء خواهد بود، چرا که با توجه به مالکیت مشاعی ایشان در هر ذره، هر تصرفی در سهم خود به منزله تصرف در سهم دیگری نیز خواهد بود.
برای مثال اگر احمد و علی مالکین مشاعی ملکی باشند، تصرفات مادی یا عملی هر کدام در مال مشاع منوط به اذن شریک دیگر خواهد بود.
حال اگر احمد سهم خود را به رضا بفروشد، این فروش از لحاظ قانونی درست است و مانعی ندارد؛ اما اگر پس از انتقال مالکیت به رضا، وی بخواهد به عنوان مالک جدید در ملک حاضر شده و سکونت یا تصرفی تحت هر عنوان کند و علی راضی به این عمل نباشد، می تواند مانع از تصرفات رضا شود و این ممانعت از طرف علی قانونی است.
به دلیل همین مشکلاتی که در خصوص تصرفات مادی در ملک مشاع وجود دارد، مالکان سعی می کنند به این وضعیت خاتمه دهند و ملک را از حالت مشاع خارج کنند.
در ادامه راه‌های گوناگون پایان دادن به وضعیت اشاعه بیان می شود.
پایان دادن به شراکت با توافق
در بحث پایان دادن به مالکیت مشاعی باید به نوع و ماهیت مال توجه ویژه‌ای داشت، چرا که در قوانین و مقررات با توجه به نوع مال، احکام و الزامات قانونی خاصی در نظر گرفته شده است؛ بنابر این با نگاه ویژه صرفاً به اموال غیرمنقول (اعم از زمین و ملک) باید بیان داشت در صورت توافق شرکا با یکدیگر، می توانند ملک مشاع را هرگونه که همه رضایت داشته باشند، بین خود تقسیم کنند.
در این صورت، تقسیمنامهای اعم از عادی یا رسمی (می‌بایست جهت تنظیم تقسیم‌نامه رسمی به دفترخانه‌ی اسناد رسمی مراجعه کنند) تنظیم شود، اما باید به این نکته توجه داشت که این توافق زمانی معتبر خواهد بود که در میان شرکا شخص غایب یا افرادی همچون کودکان یا اشخاصی که در سلامت کامل ذهنی به سر نبرده یا توان تصرفات معقول در اموال خود را ندارند (محجورین)، وجود نداشته باشد.
اگر چنین حالتی وجود داشته باشد، به جهت رعایت مصلحت این اشخاص، صرفاً دادگاه، صلاحیت تصمیم در رابطه با نحوه و چگونگی تقسیم را خواهد داشت.
پایان دادن به شراکت در ملک مشاع در صورت بروز اختلاف؛ افراز یا فروش ملک مشاع
زمانی که شرکای ملک مشاع دچار اختلاف با یکدیگر شوند، هر یک از شرکا میتواند برای تقسیم ملک، که به اصطلاح قوانین ثبتی افراز نامیده می شود، اقدام کند.
اولین پرسش: شریک ملک باید به کدام مرجع مراجعه کند؟
پاسخ به این پرسش به وضعیت ثبتی ملک مورد تقسیم مرتبط است. به عبارتی در فرضی که ملک موصوف دارای سابقه ثبتی در دفتر املاک اداره ثبت نباشد (یعنی ملک در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشده باشد)، مرجع صالح، دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود و در فرضی که ملک دارای سوابق ثبتی در دفتر املاک باشد، درخواست افراز از اداره ثبت محل وقوع ملک به عمل خواهد آمد.
بنابر این در قریب به نود درصد موارد، شخص باید درخواست افراز خود را به واحد ثبتی حوزهای که ملک در آن حوزه ثبت شده است تقدیم کند و در صورتی که مطابق ضوابط قابلیت افراز داشته باشد، عملیات افراز در مرجع ثبتی مربوطه ادامه خواهد یافت، اما در صورتی که واحد ثبتی پس از بررسی، امکان نداشتن افراز به دلایل گوناگون از جمله به جهت مساحت ملک، را اعلام کند، متقاضی ناگزیر از مراجعه به دادگستری و طرح دعوا خواهد بود که در ادامه به شرح هر کدام از صور فوق پرداخته خواهد شد.
در مورد مراجعه به دادگاه باید به این نکته توجه شود که در دادخواست افراز مال مشاع، نام کلیه شرکا باید در دادخواست چه به عنوان خواهان و چه به عنوان خوانده قید شود.
مراجعه به اداره ثبت و فرایندی که در اداره ثبت طی خواهد شد
پس از مراجعه به اداره ثبت و ارائه درخواست یا تقاضای افراز، فرایندی اداری طی خواهد شد. بدین صورت که نماینده ثبت در پی درخواست افراز به پرونده ثبتی ملکی که تقاضای افراز آن شده است، مراجعه می کند. باید بدانیم که هر ملک دارای شماره پلاک ثبتی است که در سند مالکیت آن درج شده و همان پلاک ثبتی معرف پرونده ای است که در ارتباط با همان ملک در اداره ثبت وجود دارد.
پس از بررسی مسئول واحد ثبتی و ارجاع پرونده به نقشه بردار ثبت، در صورتی که مساحت ملک طبق رویه اداره ثبت به حد نصاب برسد، در روز و تاریخ معین با دعوت از کلیه شرکا و نماینده ثبت از ملک بازدید به‌عمل می‌آید و نقشه بردار بعد از بازدید صورت مجلسی از وضعیت ملک تهیه می کند که به امضای شرکا رسیده است و بعد از آن نقشه بردار تصمیم خود را درباره قابل تقسیم (افراز) بودن ملک اعلام خواهد کرد.
تصمیم واحد ثبتی مبنی بر قابلیت نداشتن افراز از طرف هر یک از شرکا، ظرف ده روز قابل اعتراض در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.
اگر ملک قابل تقسیم یا افراز نباشد، چه باید کرد؟
در صورتی که بنا به تشخیص اداره ثبت، ملک غیر قابل افراز باشد، گواهینامه ای مبنی بر قابلیت نداشتن افراز به متقاضی تحویل داده می شود و وی می تواند مستند به گواهی مزبور به انضمام سایر مدارک (تصویر برابر اصل سند مالکیت و مدارک شناسایی) درخواست خود را مبنی بر فروش ملک به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک تقدیم کند.
در عمل باید این درخواست، در قالب دادخواست، یعنی فرم چاپی مخصوصی که در دادگستری موجود است، تنظیم شود (در تهران از راه دفاتر خدمات الکترونیک قضایی).
با ارائه این دادخواست، پس از صدور دستور فروش در دادگاه، با تشکیل پرونده اجرایی، مدیر اجرا طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی، نسبت به مزایده و فروش ملک مشاع اقدام می کند.
نظرات