قانون تملک آپارتمان برای اولین با در سال ۱۳۴۳ تصویب شد، مفاد این قانون که در سال ۱۳۷۶ مورد بازبینی مجدد و اصلاح قرار گرفت؛ به عنوان فرهنگ آپارتمان نشینی مرجع اصلی قوانین دعوا در آپارتمان است. قانون تملک آپارتمان در ساختمان‌هایی که بیشتر از سه واحد مسکونی هستند لازم الاجرا است. طبق این قانون اداره ساختمان، دریافت هزینه‌های مشترک ومشخص کردن سهم هر واحد به عهده مدیر ساختمان است. آشنایی مدیر ساختمان به قوانین دعوا در آپارتمان می‌تواند به حل و فصل اختلاف بین همسایه‌ها منجر شود.
اختلاف میان ساکنان ساختمان
درگیری بر سر مشاعات یکی از اصلی ترین مواردی است که منجر به اختلاف میان ساکنان ساختمان می‌شود؛ مورد دیگری که موجب اختلاف بین همسایه‌ها می‌شود موارد همسایه آزاری است؛ که تحت عنوان مزاحمت همسایگی در مراجع قضایی قابل پیگیری است.
درگیری بر سر مشاعات
مالکیت در ساختمان دو نوع است: مالکیت بر قسمت‌های اختصاصی و مالکیت بر قسمت‌های مشترک یا مشاعات ساختمان. مشاعات ساختمان شامل حیاط، پشت بام، ورودی پارکینگ، پارکینگ اضافی، پله‌ها، راهروها، شوفاژخانه، تاسیسات مشترک، انشعابات مشترک، لابی و باغچه است. مشاعات ساختمان متعلق به همه متصرفان قانونی ملک و غیر قابل انتقال است. هر واحد به نسبت مساحت خود درمشاعات سهیم است. فقط قسمت‌هایی از ساختمان که مالکیت آن در سند رسمی واحد قید شده باشد مالکیت اختصاصی محسوب می‌شود. انباری و پارکینگ در صورتی که در سند اختصاصی واحد، مالکیت ثبت شده داشته باشند در انحصار مالک خواهند بود. آگاهی از راهکار قانونی حل اختلاف و قوانین و مقررات این حیطه، می‌تواند از اختلاف بین ساکنان آپارتمان بر سر مشاعات پیشگیری کند و دعوا در آپارتمان را خاتمه دهد. برخی از قوانین و مقرراتی که در درگیری بر سر مشاعات راهگشا هستند، عبارتند از:
- هیچ یک از ساکنین اجازه دخل و تصرف در مشاعات ساختمان را ندارد، مگر اینکه با سایر ساکنین توافق کرده باشد.
- قرار دادن کفش و جاکفشی پشت در آپارتمان و همچنین وسایلی مثل میز و صندلی و… در راهروها، پله، حیاط ، پشت بام و سایر مشاعات؛ استفاده اختصاصی محسوب می‌شود و ساکنین می‌توانند نسبت به این کار اعتراض کنند.
- قرار دادن کیسه زباله یا سطل زباله در پشت در یا راهرو راه‌پله ممنوع است.
- برای هرگونه دخل و تصرف و تعمیر و تغییر در مشاعات ساختمان رضایت صد در صدی سایر ساکنین لازم است.
- تغییر رنگ و شکل نمای بیرونی در و پنجره و سایر قسمت‌هایی که می‌تواند هماهنگی ظاهری واحدها و نمای ساختمان را به هم بزند ممنوع است.
- استفاده از مشاعات نباید باعث ایجاد مزاحمت برای سایر مالکین شود؛ مثلا نگهداری حیوانات یا شستشوی وسایل در مشاعات ممنوع است.
- هیچ یک از ساکنین نمی‌توانند حتی با هزینه شخصی در فضاهای مشاع ساختمان تغییر ایجاد کنند و بعد از انجام تعمیرات، نمی‌توانند از ساکنین هزینه‌ای دریافت کنند.
پارکینگ
استفاده از پارکینگ و حق مالکیت پارکینگ یکی از موارد درگیری بر سر مشاعات است. مالکیت پارکینگ به دو گونه است: مالکیت اختصاصی و مالکیت مشاع. مالکیت اختصاصی پارکینگ به این معنا است که موقعیت و محل دقیق پارکینگ با ذکر مساحت در سند اختصاصی واحد ذکر شده باشد. مالکیت مشاع پارکینگ به واحدهایی تعلق می‌گیرد که در صورت جلسه تفکیکی واحدها، اجازه استفاده از فضای مشاع پارکینگ به آنها داده شده باشد.
آگاهی از قوانین مقررات و راهکار قانونی حل اختلاف در استفاده از پارکینگ می‌تواند از دعوا در آپارتمان پیشگیری کند. بسیاری از اوقات آغاز اختلاف بین همسایه‌ها مخصوصا در شهرهای شلوغ ازدرگیری بر سر مشاعات پارکینگ آغاز می‌شود. دقت کنید هنگام اجاره یا خرید خانه در صورتیکه پارکینگ به شما تعلق می‌گیرد حق مالکیت آن در سند یا اجاره‌نامه ذکر شود.
- بر اساس ماده ۵۲ قانون اساسی هر یک از واحدها می‌تواند یک خودرو را در پارکینگ اختصاصی خود پارک کند.
- هریک از ساکنین باید خودرو خود را تنها در محل تعیین شده پارک کند؛ پارک خودرو در محل‌های مشاع درون پارکینگ که برای تردد آسان و دور گرفتن ماشین‌ها در نظر گرفته شده است ممنوع است .
- هیچ واحدی حق اجاره یا فروش پارکینگ خود (مخصوصا به افراد خارج از آپارتمان) بدون هماهنگی و توافق با سایر ساکنین را ندارد.
- پارک خودرو در پارکینگ اختصاصی سایر ساکنین، بدون کسب اجازه از آنها غیر قانونی است و در صورت عدم توجه به تذکرات و اقامه دعوا توسط مالک پارکینگ، اجاره مدت زمان تصرف باید به مالک پارکینگ پرداخت شود.
- اگر یکی از ساکنین بدون اجازه، خودرو خود را در پارکینگ همسایه پارک کند و با اعتراض مالک پارکینگ هم حاضر به تخلیه پارکینگ نشود؛ مرتکب جرم شده است و در صورت شکایت مالک پارکینگ، مجازات کیفری در پی خواهد داشت.
- استفاده از پارکینگ برای برگزاری مراسم عروسی و ختم و… منوط به هماهنگی با مدیر ساختمان و کسب رضایت تمامی اعضای ساختمان است.
- ایجاد سر و صدا در پارکینگ و روشن گذاشتن طولانی ماشین در پارکینگ که موجب تجمع گاز منواکسید کربن می‌شود، از مصادیق ایجاد مزاحمت برای همسایگان است. اگر فرد خاطی پس از دریافت تذکر از مدیر ساختمان باز هم به ایجاد مزاحمت ادامه دهد، ساکنین می‌توانند علیه او به دادسرا شکایت کنند.
حیاط
حیاط یکی از فضاهای مشاع ساختمان است که استفاده شخصی از آن محل اختلاف میان ساکنان ساختمان است. آگاهی از راهکار قانونی حل اختلاف در این زمینه کمک زیادی در حل اختلاف بین همسایه‌ها می‌کند.
- طبق ماده ۱۰۰قانون شهرداری هر بنایی که در فضای حیاط مشاع ساختمان ساخته شود، پس از پیگیری قانونی تخریب خواهد شد. ساخت سایبان، پارکینگ و انباری اختصاصی در حیاط مشاع از موارد درگیری بر سر مشاعات و اختلاف میان ساکنان ساختمان است که قابل پیگیری قانونی است.
- اگر سند حیاط مشاع است اما نوع ساخت ساختمان به گونه‌ای است که فقط یک یا دو واحد به آن راه دارند، تنها همان واحدها می‌توانند از حیاط استفاده کنند و سایر واحدها باید از چشم انداز حیاط استفاده کنند. هرچند به دلیل مشاع بودن حیاط واحدهایی که به حیاط راه دارند نمی‌توانند بدون کسب اجازه از ساکنین ساختمان اقدام به تغییر یا تعمیر حیاط کنند.
- به طور کلی استفاده شخصی از آب و برق حیاط مشاع ساختمان ممنوع است و ساکنین نمی‌توانند درآن به نگهداری از حیوانات یا تعمیر ماشین و … بپردازند.
پشت بام
پشت بام یکی از فضاهای مشاع ساختمان است که عدم آگاهی از قوانین در ارتباط با نحوه استفاده و هزینه‌های مربوط به نگهداری آن از موارد درگیری بر سر مشاعات و اختلاف میان ساکنان ساختمان است. مهمترین قوانین مربوط به پشت بام که راهکار قانونی حل اختلاف در این زمینه است،عبارتند از:
- هزینه‌های نگهداری و تعمیرات پشت بام به عهده تمامی ساکنان ساختمان است و ساکنان طبقات پایین به بهانه عدم استفاده از پشت بام نمی‌توانند از پرداخت هزینه‌های آن خودداری کنند.
- شستشوی فرش و سایر لوازم در پشت بام ممنوع است؛ مگر در جلسه‌ای با رضایت همه ساکنین ساختمان قوانینی برای آن وضع شود. به عنوان مثال می‌توان برای هر بار شستشو در پشت‌بام هزینه‌ای در نظر گرفت تا به صندوق ساختمان واریز شود.
- هر گونه تصمیم درباره استفاده از پشت بام به صورت روف گاردن یا نصب کابل مخابراتی و… باید با توافق همه ساکنین انجام پذیرد.
- پاگرد پشت بام یا خر پشته جز مشاعات است وهیچ یک از ساکنین حق ندارند از آن استفاده شخصی کنند .
- نگهداری از حیواناتی مثل کبوتر در پشت بام بدون اجازه همه ساکنین ساختمان ممنوع است.
- نگهداری وسایل تیز در پشت بام که امکان آسیب زدن به ایزوگام ساختمان را دارد، ممنوع است و در صورت آسیب دیدن ایزوگام، هزینه‌ها باید از فرد خاطی دریافت شود.
آسانسور
آسانسور و قوانین مربوط به آن یکی از موارد درگیری بر سر مشاعات است. هزینه‌های مربوط به شارژ آسانسور و استفاده از آسانسور برای حمل وسایل سنگین بسیاری از اوقات موجب دعوا در آپارتمان و اختلاف بین همسایه‌ها می‌شود. آگاهی از راهکار قانونی حل اختلاف در این زمینه می‌تواند موجب پیشگیری از اختلاف میان ساکنان ساختمان شود.
- استفاده از آسانسور برای حمل بار و اثاث کشی ممنوع است و مدیر ساختمان باید در این زمینه تذکرات لازم را بدهد و در صورت عدم توجه می‌تواند از فرد خاطی شکایت کند. اگر به دلیل این کار آسانسور آسیب ببیند هزینه تعمیر آن به عهده واحدی است که اقدام به اثاث کشی با آسانسور کرده است.
- توجه به ظرفیت آسانسور و رعایت آن یک امر ضروری در فرهنگ آپارتمان‌نشینی است که عدم رعایت آن به غیر از صدمه به آسانسور خطر جانی برای ساکنین را در پی خواهد داشت.
- هزینه‌های مربوط به تعمیرات و نگهداری آسانسور به عهده همه ساکنین ساختمان است و ساکنین طبقات پایین نمی‌توانند به دلیل عدم استفاده از آسانسور از پرداخت این هزینه‌ها خودداری کنند.
- اگر ساختمانی قدیمی است و آسانسور ندارد برای نصب آسانسور حتی با هزینه شخصی، باید رضایت همه ساکنین جلب شود.
همسایه آزاری
اختلاف میان ساکنان ساختمان گاهی به خاطر رفتارهایی است که با نام همسایه آزاری شناخته می‌شوند. همسایه آزاری، رفتارهایی است که باعث ایجاد مزاحمت و سلب امنیت همسایه‌ها می‌شود و آسایش و آرامش آنها را مختل می‌کند. بعضی از موارد همسایه آزاری که موجب اختلاف بین همسایه‌ها و دعوا در آپارتمان است عبارتند از:
- عدم پرداخت شارژ ساختمان
- مزاحمت از طریق صداهای بلند و نامتعارف که آسایش سایر ساکنین را بر هم می‌زند
- عدم توجه به موارد امنیتی ساختمان
- مراسم و میهمانی‌های پر سرو صدا که برای ساکنین ساختمان ایجاد مزاحمت کند
- مشاغل غیر قانونی و رفت و آمد افراد ناشناس به ساختمان به واسطه آن
- جابجایی مکرر وسایل منزل به گونه‌ای که مخل آسایش همسایه شود
- عدم نظافت ساختمان پس از نوسازی و تعمیرات داخل آپارتمان
اگر اختلاف میان ساکنان ساختمان در موارد همسایه آزاری با تذکر کلامی و گشودن باب دوستی رفع نشود، ابتدا باید به مدیر ساختمان اطلاع داده شود تا به نمایندگی از ساکنین به فرد خاطی اخطار دهد. اگر همچنان مزاحمت و آزار همسایه ادامه داشت و به اخطار و تذکرها توجهی نشد، ترجیحا هنگامیکه مزاحمت آنها در جریان است با پلیس ۱۱۰ تماس بگیرید تا صورتجلسه‌ای از مزاحمت ایجاد شده تنظیم شود. در نهایت می‌توانید با در دست داشتن صورت جلسه پلیس، اقامه دعوا کنید. مراجع ذی صلاح برای رسیدگی به اختلاف بین همسایه‌ها، شورای حل اختلاف و دادسرا است. رجوع به دادسرا که یک مرجع کیفری است مستلزم وقوع جرم‌هایی مانند دعوا، توهین، مشاغل غیرقانونی در ساختمان و… است . عنوان شکواییه در این موارد هتک حرمت یا مزاحمت و سلب آسایش ازطرف همسایه خواهد بود. برای مواردی چون عدم پرداخت شارژ وسر و صدای نامتعارف و زیاد بهتر است به شورای حل اختلاف مراجعه کنید.
جمع‌بندی
- اگر افراد از قوانین آپارتمان نشینی آگاه نباشند اختلاف میان ساکنان ساختمان، هر بار به شکایت و دادسرا کشیده خواهد شد. رایجترین اختلاف بین همسایه‌ها درگیری بر سر مشاعات است، آگاهی از راهکار قانونی حل اختلاف، دعوا در آپارتمان را خاتمه خواهد داد.
- آشنایی مدیر ساختمان به قوانین دعوا در آپارتمان می‌تواند به حل و فصل اختلاف میان ساکنان ساختمان منجر شود.
- درگیری بر سر مشاعات یکی از اصلی ترین مواردی است که منجر به اختلاف میان ساکنان ساختمان می‌شود؛ مورد دیگری که موجب اختلاف بین همسایه‌ها می‌شود موارد همسایه آزاری است.
- مشاعات ساختمان شامل حیاط، پشت بام، ورودی پارکینگ، پارکینگ اضافی، پله‌ها، راهروها، شوفاژخانه، تاسیسات مشترک، انشعابات مشترک، لابی و باغچه است.
- مشاعات ساختمان متعلق به همه متصرفان قانونی ملک است،غیر قابل انتقال است و هر واحد به نسبت مساحت خود درآن سهیم است.
- اگر اختلاف میان ساکنان ساختمان در موارد همسایه آزاری با تذکر کلامی رفع نشود، با پلیس ۱۱۰ تماس بگیرید.با در دست داشتن صورت جلسه پلیس، به دادسرا یا شورای حل اختلاف مراجعه کنید.
باهر
تاریخ : ۳ - اردیبهشت - ۱۴۰۲
قوانین آپارتمان نشینی و شهرنشینی و آتش نشانی و امداد و نجات و ..بایستی به تک تک افراد جامعه آموزش داده شود یا در مدارس و دانشگاه ها جزو مطالب درسی باشد و یا توسط شهرداری به سرپرستان خانواده ها ، آموزشهای کوتاه مدت یک هفته ای داده و به آنها مدرک داده شود چون در حل و فصل و نیز جلوگیری از مشاجرات آپارتمان نشینی و …بسیار موثری خواهد بود.