سرقفلی یکی از آن اصطلاحاتی است که هنگام اجاره نمودن املاک تجاری زیاد شنیده می‌شود. اما به راستی سرقفلی چیست؟ طبق ماده ۶ قانون روابط مالک و مستاجر که در سال ۱۳۷۶ تصویب شده است، در تعریف سرقفلی آمده:
«هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید؛ می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین مستاجر می‌تواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از مالکِ ملک یا مستاجر دیگری به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد، که در این صورت طبق تبصره ۲ از ماده قانونی مذکور هنگام تخلیه، مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را از مالک دارد»
نکته‌ی مهمی در مورد اجاره‌نامه‌های تنظیمی بعد از سال ۱۳۷۶ وجود دارد و آن اینکه چنانچه مالک وقت شروع اجاره از مستأجر مبلغی را به عنوان سرقفلی نگرفته باشد، مستأجر پس از پایان مدت اجاره حق مطالبه‌ی سرقفلی از مالک را ندارد؛ همینطور اگر مستاجر حق واگذاری سرقفلی ملک را به کس دیگری داشته باشد و سرقفلی محل کسب را به مستأجر جدیدی واگذار نماید، پس از پایان مدت اجاره‌ی مستأجر جدید، دیگر حق مطالبه سرقفلی را از مالک ندارد.
اما در خصوص اماکن تجاری‌ای که قرارداد اجاره‌شان قبل از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده است و تاکنون نیز مورد تمدید یا تجدید قرار گرفته است، رابطه استیجاری بین مالک و مستأجر مشمول قانون سال ۱۳۷۶ شده و مستاجرین مستحق دریافت «حق کسب، پیشه یا تجارت» می‌شوند. طبق قانون سال ۵۶ دیگر لازم نیست در قرارداد اجاره‌نامه الزاماً نامی از سرقفلی آورده شود، و در واقع «حق کسب، پیشه یا تجارت» به خاطر فعالیتی است که فرد اجاره‌کننده در ملکی انجام داده و باعث شده آن ملک دارای اعتبار شود. بر فرض کسی مغازه‌ی نوسازی را در سال ۷۰ اجاره کرده و در آن یک رستوران احداث نموده، حالا بعد از ۲۵ سال آن واحد تجاری دارای آبرو و شهرت و مشتریانی‌ست که توسط مستاجر به وجود آمده است؛ لذا مستاجر در زمان تخیله واحد تجاری می تواند «حق کسب، پیشه یا تجارت» را از مالک مطالبه کند، و یا با اخذ رضایت مالک این حق را به مستأجر بعدی منتقل نماید.
خلاصه اینکه «سرقفلی» و یا «حق کسب، پیشه یا تجارت» حقی مالی و قابل معامله است که برای مالک یا متصرف قانونی محل‌های کسب و تجارت از طرف قانونگذار شناخته شده و میزان آن بستگی به عوامل مادی و معنوی متعدد دارد. میزان حقوق «کسب، پیشه یا تجارت» و «سرقفلی» با توجه به موضوعات زیر از طرف دادگاه تعیین می‌شود:
۱- موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه و تجارت
۲- شرایط وکیفیات اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای مالک یا مستاجر منظور شده است.
۳- طول مدت اشتغال مستاجر به کسب و پیشه یا تجارت در مورد اجاره و حسن شهرت او باعث معروف شدن آن ملک گشته است.
۴- وضع محل اجاره از نظر نوع بنا.
۵- مخارجی که مستأجر به منظور آماده نمودن محل کسب از نظر قفسه‌بندی و تهیه اشیا مورد نیاز و سایر تزیینات داخلی متحمل شده است.
۶- نوع کسب و پیشه یا تجارت.
بنا بر ماده ۱۸ قانون روابط اجاره‌دهنده و اجاره‌گیرنده مصوب سال ۱۳۵۶، تعیین مقدار «حق کسب یا پیشه یا تجارت» در گرو رعایت اصول و ضوابطی است که در آیین‌نامه خاصی پیش‌بینی می‌گردد، اما متاسفانه تاکنون چنین آیین نامه‌ای به تصویب نرسیده است؛ از همین جهت در صورت اختلاف و عدم توافق بین مالک و مستأجر در برسر رقم «حق کسب، پیشه یا تجارت» (در املاکی که قبل از سال ۱۳۷۶ اجاره شده‌اند)، این مبلغ توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین خواهد شد که معمولاً ارزیابی خود را با توجه به نرخ خرید و فروش املاک مشابه در محل و اعتبار روز ملک انجام می‌دهند. همینطور تخیله واحد تجاری از سمت مالک منوط به پرداخت «حق کسب، پیشه یا تجارت» به قیمت روز خواهد بود.
در عین حال اگر در املاکی که بعد از سال ۱۳۷۶ اجاره شده‌اند، میان مالک و مستاجر درگیری بروز کرد و بر سر ارزش سرقفلی توافقی حاصل نشد، باز گذر افراد به دادگاه خواهد افتاد و نظر کارشناس دادگستری است که حرف آخر را می‌زند. اگر هم مالک بخواهد ملکش را از مستاجر پس بگیرد باید هزینه‌ی سرقفلی را به قیمت عادلانه پرداخت کند
نظرات