وضعیت مسکن ایران از زبان یک تحلیلگر ارشد

به گزارش اول فارس، بهروز ملکی پنجشنبه در اجلاس سراسری انبوه سازان کشور در شیراز، به تحلیل داده‌های آماری پیرامون مسکن در تهران و کشور پرداخت و تاکید کرد که خوشبختانه ۹۸ درصد از سرمایه گذاری بخش مسکن در ایران توسط بخش خصوصی انجام شده است.

وی گفت: ۳۵ درصد هزینه خانواده‌ها در ایران صرف مسکن شده و ۸۰ درصد ثروت خانوارها و حدود ۱۴ درصد از اشتغال مربوط به حوزه املاک و مسکن و ساختمان است.

این استاددانشگاه با بیان اینکه مسکن در ایران کالایی با ارزش ۱۵ میلیون میلیارد تومان است، گفت: در یکسال گذشته سکه ۱۵۰ درصد رشد داشته و زمین، مسکن، بورس و ارز در رتبه های بعدی قرار دارد.

ملکی با یادآوری اینکه ایرانی ها ۳۵ درصد از درآمد خود را به شکل میانگین صرف مسکن کرده و ۲۳ درصد درآمدشان صرف خوراک و ۱۰ درصد از درآمدهای ایرانیان در حوزه حمل و نقل هزینه می شود، گفت: این ارقام در سالهای مختلف متفاوت بوده اما از دهه هفتاد تاکنون هرسال هزینه مسکن در میان هزینه های ایرانیان بیشتر شده است.

او نرخ رشد هزینه های مسکن طی ۲۷ سال گذشته را بین ۲۶ تا ۲۷ درصد دانست و گفت: طی سه دهه گذشته مسکن بیشترین هزینه و بار را بر دوش خانواده های ایرانی تحمیل کرده است.

این تحلیلگر بازار مسکن با بیان اینکه در سال ۹۵ بالغ بر ۴۷ درصد هزینه های خانواده های تهرانی به مسکن اختصاص یافته است، گفت: بعد از تهران استان‌های البرز و فارس بیشترین سهم هزینه خانوار به مسکن اختصاص یافته به طوریکه در فارس ۳۹ درصد از هزینه ها مربوط به مسکن است.

ملکی با بیان اینکه در میزان هزینه مسکن، ساکنان استانهای خراسان جنوبی و ایلام، کمترین میزان را به خود اختصاص داده اند، گفت: براساس آمار بانک مرکزی، از سال ۹۱ تا ۹۵ میزان اشتغال در بخش مسکن سیری نزولی داشته و از سال ۹۶ روند سیری افزایشی داشته است و ۱۴ درصد را رد کرده است.

او همچنین گفت: به لحاظ تصرف خانوار، سال ۶۵ بالغ بر ۸۷ درصد خانواده ها در ایران مالک بودند اما بعد از آن با یک سر نزولی مواجه بوده ایم به طوریکه در سال ۹۵ این عدد به ۶۱ درصد رسیده است؛ البته این عدد مربوط به مجموع مالکیت خانوارهای روستایی و شهری است و باید پذیرفت که در شهرها سیر نزولی تندتر بوده است.

ملکی ادامه داد: در سال ۶۵ حدود ۱۸ درصد از خانوارهای ایرانی مستاجر بودند اما این عدد در سال ۹۵ به ۳۱ درصد رسیده است و ۱۰ درصد مردم هم جزو بخش سایر قرار می گیرند که شامل واحدهای سازمانی یا سایر اشکال می شود.

او در خصوص هرم سنی جمعیتی نیز گفت: در سال ۹۵ جمعیت ایران ۸۰ میلیون نفر بود و گروه سنی ۲۵ تا ۳۵ ساله ها در این هرم متورم بود؛ طی یک دهه گذشته شاهد ازدواج متولدین دهه ۶۰ و ورود آنها به بازار مسکن بوده ایم.

ملکی گفت: ازدواج ها از سال ۷۰ با ۴۰۰ تا ۵۰۰ مورد آغاز شد و طی یک دهه روند افزایشی داشت و به ۹۰۰ هزار مورد در پایان دهه هشتاد رسید و بعد از سال ۸۹ روند کاهشی را آغاز کرد.

او با بیان اینکه یکی از شاخص های مهم در بحث مسکن، بعد خانوار است، این شاخص را در متراژ واحدهای مسکونی موثر دانست و گفت: سال ۶۵ بالغ بر ۱۵ درصد جامعه یک یا دو نفره، ۲۹ درصد ۳ یا چهار نفره و ۵۶ درصد خانوارها ۵ نفر یا بیشتر بودند، البته در شهرها بعد خانوار کوچکتر از روستاها بوده است.

ملکی ادامه داد: اکنون حدود ۲۹ درصد از خانوارها یک یا دو نفره، ۵۶ درصد ۳ یا چهارنفره و ۱۵ درصد ۵ نفره یا بیشتر هستند؛ البته در کلانشهرهایی نظیر تهران، شیراز، اصفهان و تبریز تعداد خانوارهای یک یا دو نفره سهم بیشتری دیده می شود.

او در خصوص شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی، به معنای تعداد واحدهای مسکونی به ازای خانوار، گفت: امروز به طور میانگین در کشور به ازای هر ۱۰۰ واحد مسکونی ۱۰۶ خانوار وجود دارد؛ البته در سیستان و بلوچستان اختلاف در این شاخص بسیار زیاد است.

ملکی گفت: این شاخص در تهران و یزد تقریبا برابر و در فارس با ۱۰۰ خانه در ازای ۱۰۷ خانوار، اختلاف بیش از میانگین کشوری است. این نشان می دهد که ساخت واحدهای مسکونی در استان فارس توجیه دارد.

این استاد دانشگاه با تصریح اینکه در این شاخص و در هیچ یک از شهرها به تقابل یک به یک نرسیده ایم، گفت: این شاخص براساس تعداد واحدهای مسکونی دارای سکنه بوده و واحدهای خالی از سکنه را شامل نمی شود.

او همچنین با ارائه تحلیلی در خصوص زیربنای واحد مسکونی در نقاط مختلف کشور پرداخت و گفت: ۱۴ درصد واحدهای مسکونی تهران زیر ۵۰ متر و ۳۶ درصد آن بین ۵۱ تا ۷۰ متر است؛ به معنای دیگر بالغ بر ۵۰ درصد واحدهای مسکونی تهران کمتر از ۷۱ متر مربع زیربنا دارد.

ملکی با یادآوری اینکه زیربنای واحد مسکونی در کشور براساس اقلیم، فرهنگ و دیگر شاخص ها متفاوت است، گفت: در استان های فارس، کرمان و یزد، واحدهای مسکونی بیشترین میزان زیربنا را دارد.

این استاد دانشگاه همچنین به سیر نزولی صدور پروانه ساخت از سال ۹۱ تا ۹۵ اشاره و خاطرنشان کرد که این شاخص در سال ۹۶ روند رو به رشدی را تجربه کرد.

ملکی با تصریح اینکه آمارهای این بخش نشان می دهد که در مجموع وضعیت ایران در چهاردهه گذشته قابل قبول نبوده است، گفت: بهترین دوره اقتصادی ایران طی ۴ دهه گذشته مربوط به اواخر دهه ۷۰ تا اواسط دهه ۸۰ بوده است؛ تنها در این دوران شاهد رشد اقتصادی بالا و تورم پایین بودیم.

این استاد دانشگاه همچنین گفت: وضعیت نقدینگی یکی از شاخص های مهم تاثیرگذار بر تورم هر جامعه ای است، اواخر سال ۹۶ حجم نقدینگی نزدیک به ۱۶۰۰ هزار میلیارد تومان بود و امسال نیز انتظار داریم حدود ۳۰۰ هزار میلیارد تومان رشد را شاهد باشیم.

ملکی تصریح کرد: با چنین شرایطی نمی توان انتظار داشت که تورم در کشور سیر نزولی داشته باشد.

او با بیان اینکه قیمت هر مترمربع آپارتمان در کشور، طی سال های ۷۰ تا ۹۶ روندی صعودی را داشته و به طور میانگین بیش از ۲۵ درصد افزایش یافته است، گفت: قیمت در اراک، اصفهان و اردبیل طی این سالها ۱۱۰ برابر، در تهران ۱۰۰ برابر و در شیراز ۸۵ برابر شده و در قزوین و کرج کمترین رشد را داشته است.

ملکی با بیان اینکه عوامل مختلفی بر رشد نرخ مسکن تاثیرگذار است، گفت: طی ۴ دهه گذشته بیشترین تورم مربوط به سال‌های ۷۳ تا ۷۴ و ۹۱ تا ۹۲ بوده است، اگرچه طی این مدت همواره تورم نهادینه شده‌ای را بین ۱۰ تا ۲۰ درصد شاهد بوده ایم.

استاد دانشگاه تهران با بیان اینکه نرخ زمین و مسکن یک منحنی سینوسی داشته که حول تورم عمومی نوسان دارد، گفت: در بعضی سال ها نظیر ۹۲ تا ۹۵ شاهد تورمی کمتر از تورم عمومی در بخش زمین و مسکن بودیم.

ملکی که اعتقاد دارد این منحنی در دوره ای حدود ۶ ساله سیکل کاملی را طی می کند، گفت: طی این سال ها نوسان زمین بیشتر از مسکن بوده و همواره افزایش فعالیت در اوایل دوران رونق و کاهش فعالیت در اواخر دوران رونق را شاهد بوده ایم.

او با بیان اینکه افزایش قیمت در پایان یک دوره رونق، به نفع سازندگان و سرمایه گذاران نیست، گفت: در چنین مواردی همیشه رکود بدتری را شاهد هستیم.

ملکی ضمن بیان این نظر که میانگین کشوری همیشه با یک وقفه ۶ ماه تا یکساله نسبت به تهران اتفاق می افتد، گفت: بازار مسکن تهران نسبت به میانگین کشوری پیشرو بوده است.

این تحلیلگر با اشاره به انجام یک نظرسنجی از افراد تاثیرگذار و فعال در بازار مسکن، گفت: در این نظر سنجی از افراد سئوال شد که با فرض شدید نشدن نوسان در عوامل تاثیرگذار قیمت مسکن، تغییرات قیمت را برای زمستان سال آینده چگونه پیش بینی می کنند.

او با بیان اینکه بیشتر پاسخ دهندگان تغییرات قیمتی بسیار کم یا ثبات را پیش بینی کرده اند، اعلام کرد که بخشی از افراد رشد بالا و تعداد بیشتری نیز حرکت به سمت کاهش قیمت را پیش بینی کرده اند.

این تحلیلگر ارشد مسکن یادآور شد که بازار مسکن نشان از آغاز روند رشد قیمت از شهریور امسال و محدود شدن این رشد در دیماه دارد، به ارائه تحلیلی در خصوص چشم انداز آینده بازار مسکن پرداخت.

ملکی گفت: در مورد تهران انتظار توقف رشد قیمت را برای یکسال آینده داریم و در مورد شیراز امکان رشد قیمت به شکل محدود در سال ۹۸ منتفی نیست.

این استاد دانشگاه تصریح کرد: انتظار داریم که طی یکسال آینده، حاکمیت بازار مسکن از فروشنده به سمت خریدار تمایل پیدا کرده و خریداران تعیین کننده بازار شوند؛ اما به لحاظ اجاره مسکن، اعتقاد داریم که تابستان سال آینده، دوران سختی برای مستاجران خواهد بود.

تحلیلگر ارشد بازار مسکن اعتقاد دارد که سال آینده بازار اجاره مسکن در کشور با التهاب مواجه خواهد بود اما این التهاب در نقاط مختلف تفاوتهای زیادی دارد./ اول فارس ، تازه ترین اخبار استان فارس