بازگشت پول پیش از صاحبخانه، یکی از چالش‌های رایج برای مستاجران است که می‌تواند به اختلافات طولانی‌مدت منجر شود. برای حل این مشکل بدون نیاز به شکایت و دادرسی‌های پیچیده، آگاهی از قوانین و بهره‌گیری از راهکارهای پیشگیرانه کلیدی است. این گزارش اول فارس با استفاده از منابع حقوقی و اطلاعات تکمیلی، راهنمایی جامع برای مستاجران و موجران ارائه می‌دهد.
تفاوت سند رسمی و عادی: سنگ بنای یک قرارداد محکم
یکی از مهم‌ترین نکات در هر قرارداد اجاره، توجه به نوع سند آن است. در ایران، اسناد به دو دسته رسمی و عادی تقسیم می‌شوند که هر یک آثار حقوقی متفاوتی دارند.
- سند عادی: بیشتر قراردادهای اجاره‌ای که در بنگاه‌های املاک تنظیم می‌شوند، حتی اگر دارای کد رهگیری و هولوگرام باشند، سند عادی محسوب می‌شوند. این اسناد معتبر هستند و در دادگاه قابل استنادند، اما برای اجرای مفاد آن (مانند تخلیه ملک یا بازگشت ودیعه) نیاز به طرح دعوا در دادگاه و طی مراحل قضایی است.
- سند رسمی: تنها قراردادی که در دفتر اسناد رسمی به ثبت می‌رسد، سند رسمی است. مزیت بزرگ این سند، قابلیت اجرایی فوری آن است. به این معنی که در صورت تخلف یکی از طرفین، می‌توانید مستقیماً به اداره اجرای ثبت اسناد مراجعه کرده و بدون نیاز به تشکیل پرونده در دادگاه، درخواست صدور اجرائیه کنید. این فرآیند بسیار سریع‌تر و کم‌هزینه‌تر است.
نکته مهم: بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، قراردادهای اجاره‌ای که مدت آن‌ها بیش از دو سال است، حتماً باید در سامانه الکترونیک ثبت شوند. در غیر این صورت، دعاوی مربوط به آن‌ها در مراجع قضایی قابل پیگیری نخواهد بود.
باید تأکید کرد که حتی قرارداد‌هایی که دارای کد رهگیری، هولوگرام، مهر و امضای مشاور املاک و شهود هستند، همچنان در دسته اسناد عادی قرار می‌گیرند. یعنی این اسناد با وجود شکل ظاهری رسمی و استاندارد، از نظر حقوقی هنوز سند رسمی محسوب نمی‌شوند، چون خارج از دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده‌اند.
به همین دلیل هم هست که برخی موجران و مستأجران، به‌ویژه در تمدید قرارداد، اقدام به پشت‌نویسی قرارداد قبلی یا حتی تمدید شفاهی می‌کنند. در عرف رایج، این نوع تمدید‌ها پذیرفته‌شده‌اند و در صورت وجود شرایط لازم (مانند نبود اختلاف اساسی یا رد صریح از سوی طرف مقابل)، از منظر قانونی نیز معتبر هستند و قابل استناد در مراجع قضایی خواهند بود.
ثبت رسمی قراردادهای اجاره مزایای متعددی برای طرفین دارد. نخست اینکه مفاد قرارداد در قالب سند رسمی تنظیم شده و در نتیجه، قابلیت اجرا از طریق اداره اجرای ثبت اسناد را خواهد داشت. این به آن معناست که اگر یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکند، طرف مقابل می‌تواند بدون نیاز به طرح دعوا در دادگاه و طی مراحل طولانی قضایی، مستقیماً از اداره ثبت درخواست صدور اجرائیه کند؛ چه برای تخلیه ملک، چه برای مطالبه اجاره‌بها یا دریافت ودیعه.
همچنین، ثبت رسمی قرارداد اجاره این امکان را فراهم می‌کند که قبوض رسمی اجاره از مستأجر اخذ شود یا قبض تخلیه رسمی صادر شود؛ اسنادی که در صورت بروز اختلافات بعدی، پشتوانه محکمی برای اثبات حقوق طرفین خواهد بود. این امر به‌ویژه برای موجرانی که خواهان برخورداری از ضمانت اجرایی قوی‌تری هستند، اهمیت دارد.
نکته بسیار مهم دیگری که باید به آن اشاره کرد، تحولات قانونی جدید در این حوزه است. بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که در سال جاری لازم‌الاجرا شده، ثبت برخی از قراردادهای اجاره در سامانه‌های مربوطه به‌صورت رسمی اجباری شده است.
به‌طور مشخص، ماده ۱ این قانون تصریح می‌کند:
«انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد. در غیر این صورت، دعاوی مربوط به این قرارداد‌ها نزد مراجع قضایی، شبه‌قضایی و داوری قابل استماع نخواهد بود و فاقد اعتبار است.»
بر اساس این ماده، اگر قرارداد اجاره‌ای به مدت بیش از دو سال باشد و در سامانه الکترونیک ثبت نشده باشد، حتی طرح دعوی مربوط به آن در دادگاه نیز پذیرفته نخواهد شد. این موضوع به‌شدت بر اعتبار حقوقی قرارداد‌هایی که خارج از چارچوب رسمی تنظیم می‌شوند تأثیر می‌گذارد و لزوم دقت بیشتر مردم را نشان می‌دهد.
علاوه بر این، آیین‌نامه اجرایی این قانون نیز به تصویب رسیده و هم‌اکنون سامانه ثبت الکترونیک اسناد در بسیاری از شهر‌های کشور، از جمله کلان‌شهر تهران، فعال است. بنگاه‌های معاملات ملکی و دفاتر اسناد رسمی موظف‌اند قرارداد‌هایی که مشمول این قانون هستند را در سامانه ثبت کنند و کد رهگیری معتبر دریافت نمایند.
در نتیجه، هم موجران و هم مستأجران باید به این نکته توجه داشته باشند که عدم ثبت رسمی یا عدم ثبت در سامانه‌های الکترونیکی می‌تواند در آینده موجب بی‌اعتباری قرارداد و تضییع حقوقشان شود؛ بنابراین توصیه می‌کنم در تنظیم قراردادهای اجاره، به‌ویژه در مواردی که مدت آن بیش از دو سال است یا شرایط خاصی مانند «اجاره به شرط تملیک» وجود دارد، حتماً از طریق دفاتر رسمی اقدام شود و ثبت قانونی قرارداد در سامانه‌های مربوطه را جدی بگیرند.
راهکارهای عملی برای بازپس‌گیری ودیعه بدون شکایت
برای جلوگیری از مشکلات در پایان قرارداد و دریافت پول پیش، این نکات را جدی بگیرید:
- شرط در قرارداد: در متن قرارداد اجاره، به صراحت ذکر کنید که «تخلیه ملک منوط به تسویه کامل ودیعه از سوی موجر است». این بند به شما اهرم فشار قانونی می‌دهد.
- استفاده از حق قانونی: مستاجر حق دارد تا زمانی که ودیعه خود را دریافت نکرده، از تحویل کامل ملک خودداری کند. این رویکرد در رویه قضایی نیز پذیرفته شده است.
- پرداخت اجرت‌المثل: اگر پس از پایان قرارداد، به دلیل عدم بازگشت ودیعه در ملک بمانید، قانوناً موظف به پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف خواهید بود. این مبلغ توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌شود.
- ثبت اظهارنامه: در صورت عدم همکاری موجر، می‌توانید با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، برای وی اظهارنامه رسمی ارسال کنید. در این اظهارنامه به صورت رسمی از موجر می‌خواهید که در یک بازه زمانی مشخص (مثلاً ۱۰ روز) ودیعه شما را مسترد کند. این اظهارنامه، مدرک مهمی برای پیگیری‌های قانونی بعدی است.
حقوق مستاجر در برابر تغییرات مالکیت و تعمیرات
- فروش ملک: انتقال مالکیت ملک (مثلاً فروش آن) به معنای پایان قرارداد اجاره نیست. مطابق ماده ۴۹۸ قانون مدنی، خریدار جدید به عنوان قائم‌مقام موجر قبلی، موظف به رعایت کامل مفاد قرارداد تا پایان مدت آن است.
- تعمیرات: تعمیرات اساسی ملک، مانند تعمیر سقف، لوله‌کشی اصلی، یا سیستم گرمایشی، بر عهده موجر است. اما تعمیرات جزئی و تزیینی مانند تعویض لامپ یا شیر آب، بر عهده مستاجر است. در صورت بروز اختلاف، کارشناس رسمی دادگستری تعیین تکلیف می‌کند.
آگاهی از حقوق قانونی، تنظیم قراردادهای دقیق و شفاف، و در صورت نیاز، مشورت با وکیل، بهترین راهکار برای جلوگیری از اختلافات ملکی است. با رعایت این نکات، می‌توانید تجربه بهتری از اجاره ملک داشته باشید و از سرمایه خود محافظت کنید.
