مستأجر هنگامی می‌تواند منافع مورد اجاره را به دیگری منتقل کند که در اجاره نامه این اختیار به او داده شده باشد و در این حالت مالک می‌تواند در صورت پایان مدت اجاره یا فسخ آن با مستأجر جدید اجاره نامه تنظیم کند و نیز مستأجر جدید دارای چنین حقی است.
پرسش:در صورتی که مستأجر حق انتقال به غیر داشته باشد آیا برای انتقال مال مورد اجاره اختیار کامل دارد؟
پاسخ:
در صورتی که مستأجر محل کسب به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای همان شغل یا شغل مشابه منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.
پرسش:اگر در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده باشد و مستأجر آن را به دیگری انتقال دهد چه ضمانت اجرایی وجود دارد برای پاسخ به این سؤال باید حالت‌های مختلفی را در نظر گرفت.
پاسخ:
۱) اگر در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده باشد و یا اجاره نامه‌ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب و پیشه مستأجر را بپردازد و اگر مالک نه حاضر به اجازه انتقال مورد اجاره به غیر باشد و نه حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه باشد مستأجر حق دارد به دادگاه مراجعه کند و در این حالت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه صادر می‌کند. (اگر سند اجاره قبلی رسمی باشد در همان دفترخانه‌ای که سند تنظیم شده و چنانچه سند اجاره عادی باشد یا اجاره نامه‌ای در بین نباشد دفترخانه‌ای که ملک مورد نظر در نزدیکی اش واقع شده) در این حالت مستأجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود. در هر صورت این حکم دادگاه از زمان قطعیت، جهت انتقال به غیر ۶ ماه اعتبار دارد و هرگاه ظرف ۶ ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستأجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور بی اثر خواهد شد.
۲) اگر مستأجری که حق انتقال عین مستأجره را به غیر ندارد بدون رعایت موارد گفته شده در بند یک (بدون مراجعه به دادگاه و رعایت سایر تشریفات) مورد اجاره را به دیگری واگذار کند موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر اجرا خواهد شد و در این حالت مستأجر یا متصرف استحقاق دریافت نصف حق کسب و پیشه را دارد. برای مثال اگر الف مالک مغازه شیشه فروشی آن را به ک اجاره داده باشد و در اجاره نامه قید شود که مستأجر حق انتقال به غیر ندارد، ولی آن را به کسی منتقل کند مالک آقای الف می‌تواند با پرداخت نصف سرقفلی مغازه به مستاجر محل مزبور را تخلیه کند. از این رو هنگام اجاره یک مکان تجاری باید توجه داشت که آیا مستأجر حق انتقال به غیر داشته یا خیر.
پرسش:اگر مستأجر بخواهد مورد اجاره را به غیر منتقل کند و از طرفی حق انتقال به غیر نیز از او در اجاره نامه سلب شده باشد چه راه حلی دارد؟
پاسخ:
۱) از دادگاه درخواست صدور حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر کند.
۲) درخواست خود را در قالب دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی تقدیم کند.
۳) دعوی را به طرفیت مالک اقامه کند.
۴) اگر ملک مشاع است، مالکین متعدد دعوی باید به طرفیت همه آنان طرح شود.
پرسش:اگر مغازه‌ای بین چند مالک مشاع باشد و در مقابل دعوی تجویز به انتقال منافع از سوی مستأجر فقط عده‌ای از مالکین مشاع حاضر به پرداخت حق کسب به مستأجر باشند می‌توان ملک را به آنان تحویل داد؟
پاسخ:
در این حالت که تعدادی از مالکین مشاع حاضر به پرداخت حق کسب و تحویل ملک هستند دادگاه می‌تواند با ارجاع امر به کارشناس و تعیین حق کسب و پیشه مستأجر حکم به تخلیه مورد اجاره بدهد و ملک تحویل مالکین مشاعی شود.
پرسش:اگر مالکی بخواهد دعوی تخلیه علیه مستأجر که مغازه را بدون حق انتقال به غیر به شخص ثالثی داده اقامه کند چه نکاتی را باید در نظر بگیرد
پاسخ:
۱) دادخواست تخلیه به دادگاه تقدیم کند و علت آن را انتقال به غیر ذکر کند.
۲) دادخواست به طرفیت مستأجر و کسی که ملک تجاری به وی منتقل شده تقدیم شود.
دادگاه صادر کننده حکم نیز باید توجه داشته باشد که حق کسب و پیشه هنگامی به مستأجر پرداخت می‌شود که مستأجر، حق کسب و پیشه مورد اجاره از منتقل الیه دریافت نکرده باشد، زیرا اگر مستأجر حق کسب و پیشه را به منتقل الیه واگذار کرده باشد در این صورت این حق به نفر دوم می‌رسد و او پس از دریافت نصف حق سرقفلی ملک را تخلیه خواهد کرد؛ بنابراین اگر مستأجر محل کسب که حق انتقال به غیر نداشته هنگام انتقال منافع مورد اجاره به دیگری وجهی به عنوان کسب و پیشه از مستأجر دوم یا متصرف دوم اخذ نموده باشد نصف حق کسب و پیشه که دادگاه به آن حکم می‌دهد به متصرف مورد اجاره پرداخت می‌شود.
پرسش:اصولاً حق کسب و پیشه منوط به پرداخت سرقفلی از سوی مستأجر است
پاسخ:خیر؛ این حق به واسطه اشتغال مستأجر در محل کسب به وجود می‌آید، چه مستأجر به مالک یا مستأجر قبلی وجهی پرداخته باشد یا نپرداخته باشد.
نظرات