عقد بیع یا عمل خرید و فروش، اصطلاحی حقوقی بوده که مربوط به حوزهٔ خرید و فروش ملک می‌شود. در این نوع عقد حضور دو نفر مورد نیاز بوده که یک طرف آن فروشنده و طرف دیگر آن خریدار است. پس از انعقاد این نوع عقد، خریدار جانشین فروشنده شده و سند مالکیت ملک به خریدار منتقل می‌شود. انتقال سند دارای مراحلی است که در زمان خرید و فروش ملک باید با آشنا باشید تا فرایند به‌طور کاملا قانونی صورت بگیرد. به همین دلیل قصد داریم تا در این بخش از نکات حقوقی املاک، شما را با مراحل انتقال سند املاک در خرید و فروش آشنا کنیم.
عناوین این مطلب
- انتقال سند یعنی چه؟
- توافق مکتوب فروشنده و خریدار
- دریافت کد رهگیری و حضور دو شاهد
- مفاصاحساب
- انتقال سند
- هزینه انتقال سند ملک برعهده کیست؟
- سخن آخر
انتقال سند یعنی چه؟
انتقال سند یکی از مهمترین بخش‌های خرید و فروش ملک محسوب می‌شود. فراموش نکنید که تنها به محض انعقاد عقد بیع، سند رسمی مالکیت آن به خریدار منتقل نمی‌شود و باید چند مرحله مهم و قانونی را طی کند. این مراحل به طور خلاصه شامل موارد زیر است که در ادامه به توضیح هر یک می‌پردازیم.
- در مرحله اول، فروشنده و خریدار توافق مکتوبی را بین خود تنظیم می‌کنند.
- در مرحله دوم، مبایعه نامه تنظیم می‌شود و دو شاهد آن را امضا می‌کنند.
- در مرحله سوم، فروشنده با مراجعه به دفتر اسناد رسمی از دفترخانه تا مراحل مربوط به مفاصا حساب را انجام می‌دهد.
- در مرحله چهارم، طرفین بیع باید در تاریخ مشخصی در دفترخانه تعیین شده حاضر شوند تا سند ملک از فروشنده به خریدار منتقل شود.
توافق مکتوب فروشنده و خریدار
توافق مکتوب اغلب به‌صورت قولنامه، زمانی نوشته می‌شود که دو طرف قرارداد در خصوص تمام جزئیات معامله به توافق می‌رسند و این توافق را به صورت کتبی می‌نویسند. البته همانطور که می‌دانید قولنامه به اندازه قراردادهای دیگر محکمه‌پسند نیست و باید طرفین معامله، قراردادی رسمی‌تر را به نام مبایعه نامه بین خود تنظیم کنند. این قرارداد یک سند غیررسمی محسوب می‌شود که قبل از انتقال سند رسمی ملک بین خریدار و فروشنده منعقد می‌شود. در مبایعه‌نامه ذکر چند مورد مهم و اساسی است. از جمله آنها:
- مشخصات طرفین قرارداد
- موضوع قرارداد
- مبلغ مورد معامله
- زمان معامله
دریافت کد رهگیری و حضور دو شاهد
پس از تنظیم مبایعه‌نامه، صدور کد رهگیری مهمترین مرحله است. چرا که مبایعه نامه سندی منحصر به فرد نیست و امکان دارد ملک از سوی فروشنده به خریداران دیگری نیز فروخته شود. بنابراین باید دو طرف معامله به یک مشاور امباک معتبر مراجعه کنند تا قرارداد آنها در سیستم ثبت شده و کد رهگیری صادر شود. با صادر شدن این کد ثابت می‌شود که فروشنده ملک را پیش از این به خریدار دیگری نفروخته و معامله قانونی است.
مفاصاحساب
این مرحله مخصوص فروشنده است و خریدار نقشی در آن ندارد. پس از تنظیم مبایعه نامه و دریافت کد رهگیری، فروشنده باید به دفترخانه مراجعه کرده و لیست مدارک مورد نیاز برای تنظیم سند را دریافت کند. از جمله مدارکی که فروشنده باید تهیه کند، می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- اصل و تصویر سند مالکیت
- اصل و تصویر بنچاق (درصورت وجود)
- تصویر شناسنامه و کارت ملی طرفین
- اصل و تصویر وکالت‌نامه
- اصل و تصویر پایان کار
- عدم خلافی شهرداری یا بخشداری
در این مرحله دفترخانه وظیفه دارد به صورت اینترنتی ملک را بررسی کند تا متوجه شود که ملک در گرو بانک است یا نه. همچنین دفترخانه وظیفه دارد از ادارات مختلف مانند شهرداری، دارایی، بخشداری و بیمه استعلام گرفته و بررسی کند که آیا ملک، بدهی دارد یا خیر. به این عمل در اصطلاح مفاصاحساب می‌گویند.
انتقال سند
مرحله چهارم مهمترین مرحله در انتقال سند ملک محسوب می‌شود. در این مرحله دو طرف معامله وظیفه دارند در دفترخانه تعیین شده در ساعت مقرر حاضر شوند تا سند از فروشنده به خریدار منتقل شود. البته باید دقت داشت که در صورت حاضر نشدن یکی از طرفین، طرف دیگر زمان دارد تا پایان وقت اداری در دفترخانه بماند و سپس از دفترخانه گواهی عدم حضور گرفته و با مراجعه به مرجع صالح، هزینه پشیمانی دریافت کند.
هزینه انتقال سند ملک برعهده کیست؟
پرداخت هزینه انتقال سند برخی اوقات مشکلاتی را بین خریدار و فروشنده ایجاد می‌کند. درواقع بسیاری از فروشنده‌ها و خریدارها بر سر همین موضوع به مشکل بر می‌خورند. بنگاه‌های معاملات ملک در تجربه‌های خود، معامله‌های متعددی را به یاد دارند که به‌خاطر اختلاف بر سر پرداخت هزینه انتقال سند، در آخرین لحظه‌ها به هم خورده‌اند.
قانون برای فرایند پرداخت هزینه انتقال سند، چارچوب مشخصی دارد. به‌علاوه، عرفه معامله‌ها نیز تاحدی روشن شده است. به‌طور کلی هزینه‌های مربوط به دارایی و استعلام و موارد این‌چنینی اغلب توسط فروشنده پرداخت می‌شود. به‌هرحال این مراحل مربوط به ملک او بوده و پرداخت هزینه ها، از وظایف واضح فروشنده است. برای پرداخت هزینه ثبت سند در دفترخانه رسمی هم عرف معامله‌ها، هزینه را بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌کند. البته برخی خریدارها و فروشنده‌ها پیش از مراجعه به دفترخانه، بین خودشان توافقی برای پرداخت هزینه‌ها دارند. بهتر است این توافق‌ها هم مکتوب شوند تا در مراحل نهایی، مشکلی برای معامله پیش نیاید.
سخن آخر
در زمان خرید و فروش ملک اطلاع از کلیه مراحل انتقال سند بین خریدار و فروشنده به شما کمک می‌کند تا از چالش‌های احتمالی حقوقی فرایند خرید و فروش در امان باشید. البته باید به این نکته توجه داشته باشید که ترتیب این مراحل در انتقال سند بسیار مهم است. همچنین باید توجه داشت کلیه این مراحل به صورت دقیق انجام شود تا در آینده مشکلی برای خریدار یا فروشنده ایجاد نشود. در عین حال توجه به هزینه انتقال سند ملک نیز نکته مهم دیگری است که باید به آن توجه کنید.
نظرات