یخبندان در بازار مسکن: خانه‌های خالی مال چه کسانی هستند؟

ایسنا: در حال حاضر معاملات مسکن در تهران به حدود ۳۰۰۰ فقره رسیده که یک پنجم وضعیت نرمال است. در این شرایط دولت و مجلس به منظور ساماندهی بازار مسکن هشت اقدام را در دستور کار قرار داده‌اند. این برنامه‌ها شامل ساخت یک میلیون واحد مسکونی در قالب طرح جهش تولید و تامین مسکن، قانون مالیات بر خانه‌های خالی، قانون مالیات برعایدی سرمایه، ایجاد دو سامانه در راستای تسهیل انعقاد قرارداد، ثبت وضعیت سکونت در سامانه املاک و اسکان، الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تشکیل صندوق ملی مسکن و تامین مصالح ارزان قیمت برای سازندگان است. اگرچه بخشی از این برنامه‌ها در سه سال گذشته در مقام اجرا موفق نبوده اما به نظر می‌رسد دو پایه مالیاتی در کنار الزام به ثبت رسمی معاملات املاک که هزینه سوداگری را افزایش می‌دهد نقش کنترل کننده در خرید و فروشهای تورم زا در بازار مسکن داشته است. البته طرح مالیات بر عایدی سرمایه آماده شده اما هنوز به تصویب مجلس نرسیده است. طی سه سال گذشته ۱۶۳ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه برای اعمال مالیات به سازمان امور مالیاتی معرفی شده است.درخصوص ثبت وضعیت سکونتی در راستای شناسایی وضعیت بازار مسکن نیز دولت اعلام کرده تمامی افراد اعم از مالک و مستاجر چنانچه نسبت به ثبت سکونت اقدام نکنند، از بسیاری خدمات دولتی مثل یارانه، گذرنامه، پلاک خودرو، افتتاح حساب و صدور دسته چک محروم خواهند شد. از پایان دی ماه نیز بانکها صدور دسته چک را مشروط به ثبت نام در سامانه املاک و اسکان کردند. در حال حاضر از حدود ۲۶ میلیون سرپرست خانواده در کشور ۱۴ میلیون نفر اطلاعات مالکیتی خود را در سامانه املاک و اسکان ثبت کردند که از رشد ۱۴ برابری مراجعه مردم به این سامانه حکایت دارد. از مرداد امسال که مشخص شد قیمت هر متر خانه در تهران به ۸۸.۵ میلیون تومان رسیده و در مقایسه با مرداد سال گذشته ۱۶.۸ درصد افزایش داشته تا کنون آمار رسمی از قیمت مسکن ارایه نشده است. اما با توجه به رکود ایجاد شده در تعداد معاملات و بنا به گفته فعالان بازار مسکن، قیمت‌های اعلامی که تابلوی آمار غیررسمی محسوب می‌شود از مرداد تا کنون نه تنها افزایش نیافته بلکه در مسیر کاهشی قرار گرفته است. بررسی‌ها نشان می‌دهد نرخهای پیشنهادی ناشی از کسادی خرید و فروش ملک در تهران و شهرهای اطراف تا ۳۰ درصد کاهش یافته است. مرداد سال جاری تنها ۳۶۶۵ معامله آپارتمان در پایتخت انجام شد که تقریبا یک پنجم شرایط نرمال است. رشد قیمت مسکن به نصف تورم عمومی رسیده است تورم سنگین بازار مسکن بین سالهای ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۲ که از عواملی مثل تورم عمومی و رشد بازارهای موازی نشأت گرفته بود در حال حاضر تا حدودی کنترل شده است. نرخ رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن در شرایطی به حدود ۱۷ درصد رسیده که تورم عمومی حدود دو برابر این عدد و در محدوده ۳۲ درصد قرار دارد. این بدان معناست که خرید ملک به قصد سرمایه‌گذاری در کوتاه مدت توجیه اقتصادی ندارد. بنابراین بخر و بفروش‌ها زمان فعلی را بازه مناسبی برای ورود به بازار مسکن نمی‌دانند. نگرانی دیگر سوداگران آن است که با اجرای مالیات خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه دیگر خبری از سودهای هنگفت بخر و بفروشی در بازار ملک نباشد؛ سودهایی که در نتیجه فروش واحد مسکونی پس از یک دوره کوتاه نگهداری به چندین برابر قیمت خریداری شده می‌رسید. بر اساس آمار هشت سال قبل ۲.۵ میلیون مسکن خالی در ایران وجود داشته که طی سه سال گذشته ۱۶۳ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه برای اعمال مالیات به سازمان امور مالیاتی معرفی شده است. اما دو کارشناس بازار ملک علاوه بر آنکه به اثر کاهشی مالیات بر قیمت مسکن اذعان دارند، می‌گویند که این متغیر نمی‌تواند برای همیشه به عنوان یک ابزار کنترل‌کننده عمل کند.

خانه‌های خالی در اختیار بانک‌ها و اشخاص حقیقی

مهدی کرباسیان ـ عضو هیات رییسه اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید به عنوان یک نمونه عرضه ۱۰ هزار واحد مسکونی و معرفی برخی واحدهای خالی شهر جدید پردیس به سازمان امور مالیاتی باعث کاهش تا یک میلیارد تومانی قیمت مسکن در این شهر شد اما باید توجه کنیم در فضای کلی بازار مسکن، عمده واحدهای خالی در اختیار بانکها، دستگاههای دولتی و اشخاص حقوقی است که باید بدون تبعیض نسبت به اشخاص حقیقی، دولت با مالکان واحدهایی که در اختیار ارگانها و دستگاهها است اقدام کند. حسن محتشم - عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان اما معتقد است: اینکه دولت فشار آورده تا مردم در سامانه املاک و اسکان ثبت نام کنند و در غیر این صورت به آنها دسته چک نمی‌دهد به تولید مسکن اضافه نمی‌کند. به نظر من دولت در جهت درآمدزایی خودش چنین کارهایی را صورت می‌دهد. درخصوص مالیات خانه‌های خالی نیز باید گفت برای سازندگان یا افراد عادی به‌صرفه نیست که واحد خود را خالی بگذارند. بنابراین آن را اجاره می‌دهند یا می‌فروشند. اگر سازنده نتواند واحد خود را بفروشد از گردونه تولید خارج می‌شود که این موضوع نیز اثر منفی بر ساخت و ساز دارد. کرباسیان - عضو هیات رییسه اتحادیه مشاوران املاک، قانون الزام و ایجاد سامانه کاتب را طرح خوبی دانست و گفت: قانون الزام، معاملات را در یک چارچوب مشخص قرار می‌دهد. مشاوران املاک به بانک اطلاعاتی و استعلامات مربوط به املاک مورد معامله اتصال پیدا می‌کنند و قراردادهایشان با کمترین ضریب خطا در سامانه کاتب انجام می‌شود. وی با انتقاد از سامانه خودنویس بیان کرد: این سامانه به تمامی افراد اجازه انعقاد قرارداد داده است. این یعنی صاحب کافی‌نت هم بدون اطلاعات حقوقی و فاقد آموزش در حال حاضر بازیگر بازار مسکن شده است. از طرف دیگر یک سفته‌باز می‌تواند راسا با شخص دیگر معامله کند و ریال، دلار یا حتی ارز دیجیتال رد و بدل کنند. بنابراین هیچ نظارتی بر آن نیست و نمی‌تواند اهداف مدنظر دولت را محقق کند. کرباسیان درخصوص ایجاد سامانه املاک و اسکان اظهار کرد: اگر سامانه املاک و اسکان درست مدیریت شود و آپارتمان‌ها و املاک خالی و املاکی که درد دست بانک‌ها، دستگاه‌ها و اشخاص حقوقی احتکار شده به بازار عرضه شود مطمئنا در آرامش بازار اجاره و فروش تاثیرگذار است. به عنوان نمونه شاهد بودیم موقعی که حدود ۱۰ هزار واحد نیمه تمام، تکمیل و به بازار مسکن پردیس عرضه شد به یکباره قیمتها تا حدود یک سوم ثمن معامله و تقریبا یک میلیارد تومان ریزش داشت. آن اقدام دولت خوب بود. اگر در تهران نیز بانک‌ها، اشخاص حقیقی و حقوقی که آپارتمان‌های مختلفی را احتکار کرده‌اند به بازار عرضه کنند، ریزش بیش از پیش قیمت در پایتخت نیز می‌تواند اتفاق بیفتد.

سازنده‌ها قادر به تعریف پروژه جدید نیستند

حسن محتشم - عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران نیز خاطرنشان کرد: از حدود ۱.۵ سال قبل بازار مسکن در رکود به سر می‌برد و طبیعتا رکود در بازار باعث می‌شود که در ساخت و ساز کاهش پیدا کند. البته رکود در بخش ساخت و ساز به شدت بازار نیست. به این دلیل که برخی افراد پروژه‌هایی را از قبل شروع کردند و باید آن را به اتمام برسانند اما در تعریف پروژه‌های جدید جدید محتاط عمل می‌کنند. وی درباره تاثیر مالیات خانه‌های خالی بر کاهش قیمت مسکن گفت: خانه‌های خالی بیشتر مربوط به بانک‌ها بوده است. از چند سال قبل بانک مرکزی بخشنامه داده که بانکها اجازه ندارند واحد مسکونی در تملک بگیرند. بنابراین جلوی مجوز آن را گرفته و ناچارند واحدها را بفروشند. بنابراین از این ناحیه نیز تصور نمی کنم تعداد قابل توجهی واحد به بازار عرضه شود. عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان تهران تاکید کرد: کاهش ارزش پول ملی باعث رشد سنگین قیمت مسکن شده است. از طرف دیگر کاهش ساخت و ساز می‌تواند در آینده به شکل تغییر قیمتها بروز کند. دولت سیستم انقباضی در پیش گرفته که مقداری سرعت گردش نقدینگی را بگیرد و از این طریق تورم را کنترل کند. بنابراین سرمایه چندانی وجود ندارد که بیاید ملک بخرد. تقاضای مصرفی نیز که توان مالی ندارد. از طرف دیگر سازندگان منتظر هستند آپارتمان‌هایی که روی دستشان مانده بفروشند اما خریدار وجود ندارد. این چرخه معیوب به ساختار بازار مسکن آسیب می‌زند. محتشم بیان کرد: در کشورهای توسعه‌یافته حداکثر ۳۰ درصد حقوق مستاجران برای اجاره هزینه می‌شود. در ایران این رقم در کلانشهرها بعضا به بیش از ۱۰۰ درصد رسیده است. جالب آنکه سودی که مالک در یک کشور توسعه‌یافته از محل اجاره ملک بر مبنای ارز آن کشور می‌گیرد بیشتر از سودی است که یک مالک از مستاجر در ایران بر مبنای ریال دریافت می‌کند. بنابراین هم مالک و هم مستاجر در ضرر هستند که علت آن شرایط کلان اقتصادی است. درآمدها پایین و تورم بالا است. به گفته محتشم، طولانی شدن رکود مسکن، کل اقتصاد را تحت تاثیر قرار می‌دهد. علت این است که بخش قابل توجهی تولیدات صنعتی وابسته به صنعت ساختمان است. ما در شرایط تحریم قدرت رقابت نداریم. از طرف دیگر با خودتحریمی‌هایی مثل نپذیرفتن FATF مواجهیم که مشخصا در بخش مسکن باعث شده تا صدور خدمات مهندسی تحت تاثیر قرار بگیرد. امیدواریم با برداشتن این سد از راه فعالان اقتصادی مقداری وضعیت تولید و صنعت بهبود پیدا کند. در آن صورت می توان امیدوار بود که اقتصاد کلان کشور شرایط بهتری داشته باشد.