بررسی «دنیای‌اقتصاد» درباره ریشه استفاده از پلیتیک متفاوت بازاریابی برای مشارکت در ساخت نشان‌‌‌دهنده وضعیت نامطلوب بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی است. تا پیش از این رکود ساختمانی عمدتا ناشی از عدم‌تمایل گروه زیادی از سازنده‌‌‌ها به فعالیت در حوزه ساخت‌وساز بود و آنها ترجیح می‌‌‌دادند در بازار متلاطم سال‌های اخیر مسکن به جای اینکه پروژه جدیدی کلید بزنند، واحدهای تکمیل‌شده از آخرین پروژه‌‌‌های ساخته شده را در ملکیت خود نگه دارند و به این ترتیب ارزش دارایی خود را حفظ کنند. این در حالی است که اکنون حتی برای پاسخ به همان تمایل به ساخت حداقلی حاضر در بازار مسکن نیز پاسخی وجود ندارد و کلنگی‌‌‌نشین‌‌‌ها هیچ تمایلی به مشارکت یا فروش املاک خود نشان نمی‌‌‌دهند. از طرفی در سالی که گذشت بازار زمین به لحاظ نرخ تورم وضعیت ملتهب‌‌‌تری نسبت به بازار مسکن داشت و در نتیجه سطوح فعلی قیمت زمین در تهران در مقایسه با اوایل زمستان پارسال یعنی مقطع شروع جهش ارزی اخیر بسیار بالاتر رفته است. جهش قیمت زمین به حدی است که خرید آن برای شروع پروژه‌‌‌های مسکونی جدید از استطاعت بسیاری از سازنده‌‌‌ها خارج است و در خلأ تمایل به مشارکت از سوی مالکان املاک کلنگی، رکود سرمایه‌گذاری ساختمانی در سال‌جاری می‌تواند به مراتب عمیق‌‌‌تر از هشت سال پیاپی رکودی اخیر باشد.

در هفته‌‌‌های اخیر توزیع آگهی‌‌‌های کاغذی در سطح شهر چه به شکل نصب بر در و دیوار خانه‌‌‌ها اعم از نوساز یا کلنگی و چه به صورت توزیع بین خودروها و قرار دادن آگهی زیر برف‌‌‌پاک‌کن خودروهای متوقف در حاشیه کوچه پس‌‌‌کوچه‌‌‌های مناطق شمالی به‌‌‌ویژه دو منطقه ۱ و ۳ تامل‌برانگیز بوده است. در این آگهی‌‌‌ها از شهروندان درخواست می‌شود ملکی برای مشارکت معرفی کنند و مژدگانی دریافت کنند؛ آن هم مژدگانی بعضا تا چند صد میلیون تومانی.

تحقیق میدانی درباره کم‌وکیف این ماجرا نشان می‌دهد به دلیل اینکه ریسک‌‌‌گریزترین گروه فعال بازار مسکن در میان طیف فعالان این بازار، مالکان خانه‌‌‌هایی هستند که قابلیت تخریب و نوسازی دارند، این افراد به خاطر نااطمینانی نسبت به آینده قیمت مسکن، وضعیت تورم عمومی و اثر آن بر بازار ملک، نامشخص بودن وضعیت نرخ ارز در آینده و در یک کلام به دلیل انتظارات تورمی که تحت‌تاثیر شرایط وجود دارد، ترجیح می‌دهند وارد هیچ‌‌‌شکلی از معامله ملکی یا پروژه تخریب و نوسازی نشوند. اما چرا مالکان املاک کلنگی ریسک‌‌‌گریزترین گروه فعال در بازار مسکن محسوب می‌‌‌شوند؟ پاسخ روشن است؛ پارامتر سنی عموم کلنگی‌‌‌نشین‌‌‌ها موجب این درجه از احتیاط و ریسک‌‌‌گریزی شده است. بسیاری از مالکان و ساکنان املاک کلنگی در نقاط مختلف شهر در گروه سنی سالمندی قرار دارند و در نتیجه عجیب نیست در بازاری که حتی میانسال‌ها با مداقه و احتیاط زیادی هر نوع تصمیم ملکی را بالا و پایین می‌کنند، دُز ریسک‌‌‌گریزی سالمندان بیشتر باشد.

اما اینکه بازار معاملات زمین به اذعان سازنده‌‌‌ها و واسطه‌‌‌ها در یکی از رکودی‌‌‌ترین دوران‌‌‌های خود به سر می‌‌‌برد، تنها ناشی از رفتار بازیگر سمت عرضه نیست. اگرچه سمت عرضه به سهم خود در لاک رکودی فرورفته و از معامله پرهیز می‌کند، اما سازنده‌‌‌ها نیز به عنوان بازیگر اصلی دوم در بازار ساخت‌وساز شرایط ورود به معاملات زمین را ندارند.به عبارت دیگر پس از بی‌‌‌رغبتی فروشنده‌‌‌های زمین، عامل ثانویه رکودزا در این بازار در حال حاضر نبود استطاعت خرید زمین از سوی سازنده‌‌‌هاست. سطح قیمت‌های پیشنهادی معدود فایل‌‌‌های زمین و کلنگی موجود در بازار مسکن به حدی بالاست که اطلاق صفت «پرت» به اغلب آنها با توجه به سطوح قیمتی رایج در معاملات تا سه، چهار ماه قبل بیراه نیست. سازنده‌‌‌های حرفه‌‌‌ای که با وجود شرایط در مجموع نامطلوب بازار مسکن و بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی، همچنان تمایل دارند در حرفه اصلی خود یعنی ساخت‌وساز مشغول به کار باشند، کم نیستند اما این افراد ترجیح می‌دهند پروژه‌‌‌های جدید را با پرداختی کم جلو ببرند. به بیان دیگر با توجه به روند پرسرعت رشد قیمت زمین، سازنده‌‌‌ها اغلب به مشارکت تمایل دارند و این روزها کمتر کسی برای خرید ملک کلنگی با هدف کلید زدن ساخت‌وساز تمایل نشان می‌دهد. در عوض درخواست این گروه از سازنده‌‌‌های حاضر در بازار مسکن، اجرای مشارکتی پروژه‌‌‌های تخریب و نوسازی است که در سمت عرضه تمایلی به آن وجود ندارد. با این وصف جهت رفتار دو بازیگر اصلی حاضر در بازار املاک کلنگی کاملا متضاد با یکدیگر بوده و این روند، شرایط بازار زمین را به شکل رکودی عمیق رقم زده است.

مانع سوم تخریب و نوسازی

افزون بر دو عاملی که به آنها پرداخته شد، مانع دیگری نیز در برابر شروع پروژه‌‌‌های تخریب و نوسازی املاک کلنگی وجود دارد. این عامل «ترس از ختم شدن پروژه‌‌‌های ساختمانی به ناکجاآباد» و به بیان دیگر نگرانی نسبت به ناتوانی سازنده‌‌‌ها در تکمیل پروژه‌‌‌های ساختمانی است. در سال‌های اخیر تحت‌تاثیر تورم مصالح ساختمانی، برخی از سازنده‌‌‌ها دچار مشکلاتی در تکمیل پروژه‌‌‌های ساختمانی در حال اجرا شدند و نتوانستند مطابق تعهدات خود در زمان‌بندی پیش‌بینی‌شده که عموما برای پروژه‌‌‌های کوچک‌‌‌مقیاس ساختمانی (چهار تا هفت طبقه) حداکثر دو سال است، کار را به نتیجه برسانند.

جهش قیمت مصالح ساختمانی از سال ۹۸ آغاز شد و این روند ادامه پیدا کرد تا جایی که در مقاطعی از سال ۱۴۰۱ قیمت برخی مصالح پرمصرف به صورت روزانه تغییر می‌‌‌کرد. این وضعیت سبب شد دقت برآوردهای صورت‌گرفته از هزینه‌‌‌های اجرای پروژه‌‌‌های ساختمانی از سوی برخی از فعالان بازار ساخت‌وساز کاهش پیدا کند و برخی از آنها نتوانند به‌‌‌موقع نقدینگی لازم برای اتمام مراحل مختلف اجرای پروژه را تامین کنند.

تاخیر در تحویل پروژه‌‌‌های ساختمانی چیزی نیست که از نظر مالکان املاک کلنگی دور مانده باشد. آنها البته از سختی کار سازنده‌‌‌ها در شرایط تورمی اقتصاد آگاه هستند و می‌‌‌دانند به هر حال به تناسب شرایط اقتصادی بعید نیست خواه‌ناخواه برخی سازنده‌‌‌ها در باتلاق تورم مصالح گیر بیفتند و نتوانند به راحتی خود را از آن برهانند. دود این وضعیت هم مستقیم در چشم مشارکت‌‌‌کنندگان یعنی مالکان زمین خواهد رفت و به همین خاطر در مجموع حتی میل به مشارکت نیز در بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی به حداقل رسیده است.

در یکی دو سال گذشته سازنده‌‌‌های حرفه‌‌‌ای برای حفظ حیات کسب و کار خود راه‌حلی از جنس «تهاتر با مصالح‌‌‌فروشان» طراحی کردند، به این معنا که هزینه تامین مصالح اصلی گران‌قیمت و پرمصرف را از طریق تهاتر واحدهای در حال ساخت با فروشندگان مصالح پرداخت می‌‌‌کردند. این راهکار اما تنها در مورد خرید مصالح جوابگو بوده و نمی‌تواند تسهیل‌‌‌گر رابطه سازنده با عرضه‌‌‌کننده نهاده اصلی مسکن یعنی «زمین و ملک کلنگی» باشد. برای شروع پروژه ساختمانی جدید یا باید ملک کلنگی خریداری یا قرارداد مشارکت با مالک منعقد شود.

در مورد اول نقدینگی کافی با توجه به سطح بالای قیمت زمین در اختیار سازنده‌‌‌ها نیست و از طرفی حتی اگر چنین مبالغی (به طور مثال حول و حوش ۱۰۰ میلیارد تومان برای خرید یک قطعه زمین در محله‌‌‌های نسبتا برخوردار و متوسط رو به بالای مناطق شمالی شهر) در اختیار سازنده باشد، چشم‌‌‌انداز روشنی از وضعیت اقتصاد طی ۵/ ۱ تا ۲ سال بعد وجود ندارد. در نتیجه سازنده از اینکه در شروع یک پروژه ساختمانی معمولی سرمایه‌گذاری چند ده میلیاردی انجام دهد، آن هم با آگاهی از اینکه این رقم و سود آن دست‌‌‌کم تا دو سال آینده باز‌نمی‌‌‌گردد و تا آن زمان هم هیچ چیز درباره سرنوشت تورم مسکن مشخص نیست، پرهیز می‌کند. در مورد دیگر یعنی عقد قرارداد مشارکت با کلنگی‌‌‌نشین‌‌‌های شهر و شروع پروژه‌‌‌های تخریب و نوسازی نیز، تمایل در سمت سازنده‌‌‌ها تا حدودی وجود دارد اما این مالکان هستند که جانب احتیاط را نگه می‌‌‌دارند و ترجیح می‌دهند تا برقراری شرایط آرام و باثبات در بازار مسکن و به طور کلی در اقتصاد کشور صبوری کنند. آنها عجله‌‌‌ای برای تبدیل املاک قدیمی خود به آپارتمان‌‌‌های نوساز ندارند و این طور برآورد می‌کنند که صبر آنها هیچ زیانی برایشان به دنبال ندارد چون عموما تقاضای تخریب و مشارکت در بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی وجود دارد و آنها اگر قدری دیرتر به این شکل از قراردادها تن دهند، چیزی از دست نخواهند داد.

مجموعه این شرایط موجب شده برخی از واسطه‌‌‌ها که در برابر مطالبه سازنده‌‌‌ها برای معرفی ملک مشارکتی، پاسخی ندارند، به روش‌های نسبتا جدیدی برای شناسایی املاک با قابلیت تخریب و نوسازی روی بیاورند و نمود عینی آن بر در و دیوار شهر در برخی مناطق مشهود شده است.

کارکرد مژدگانی در بازار مشارکت

وعده مژدگانی به معرفی‌‌‌کنندگان ملک کلنگی آماده مشارکت چیز جدیدی نیست و پیش از این هم در بازار مسبوق به سابقه بوده است. اما واقعیت این است که پیش‌تر این موضوع فقط به صورت شفاهی و غیررسمی بین برخی واسطه‌‌‌های فعال در بازار زمین و املاک کلنگی مطرح بوده است. این در حالی است که اکنون حتی شهروندانی که بتوانند چنین قراردادهایی را جوش دهند نیز به بازی دعوت شده‌‌‌اند و عایدی خواهند داشت. البته رواج این پدیده بیشتر در مناطق شمالی شهر بوده و تب مشارکت در جنوب شهر آن‌‌‌قدرها بالا نیست؛ چراکه سطح قیمت زمین در جنوب شهر در نسبت با سایر مناطق قدری متعادل‌‌‌تر است.

آن‌‌‌گونه که واسطه‌‌‌های ملکی می‌‌‌گویند، کارکرد دیگر این نوع مژدگانی، راضی کردن مالک ناراضی در ساختمانی است که چند مالک دارد. به عنوان مثال بعضا در ساختمان‌‌‌های فاقد آسانسور مالکان طبقات همکف یا اول چندان تمایلی به تخریب و نوسازی نشان نمی‌‌‌دهند و مخالفت آنها مانع از کلید خوردن پروژه مشارکت می‌شود. در این بین واسطه‌‌‌ها برای جلب رضایت مالک ناراضی بعضا ممکن است مبالغی بیش از بلاعوض پرداختی رایج به عنوان مژدگانی به او پرداخت و رضایت او را برای انقعاد قرارداد جلب کنند.

منشأ تفاوت نسبت‌‌‌های «زمین به مسکن»

آمار موثق از وضعیت قیمت زمین در مناطق مختلف شهر تهران یا به طور کلی میانگین شهر در دسترس نیست اما تحقیق میدانی و بررسی تعداد زیادی از فایل‌‌‌های موجود در موتورهای جست‌‌‌وجوی آگهی‌‌‌های ملکی و همین‌طور گفت‌‌‌وگو با فعالان بازار زمین در تهران حکایت از رشد اعجاب‌‌‌انگیز قیمت زمین ظرف سه ماه گذشته دارد. قیمت‌های پیشنهادی که اکنون در اردیبهشت‌‌‌ماه از سوی معدود فروشندگان املاک کلنگی حاضر در بازار نقل و انتقالات ملکی اعلام می‌شود بسیار بالاتر از اوایل زمستان پارسال است. اما حتی واسطه‌‌‌های ملکی نیز اذعان می‌کنند که در این سطوح قیمتی معامله چندانی صورت نمی‌گیرد و بعضا اعلام می‌کنند از ابتدای سال تاکنون حتی دو فقره معامله کلنگی نیز با واسطه‌‌‌گری آنها به سرانجام نرسیده است. آنها می‌‌‌گویند برای فروشندگان واحدهای نوساز مهم نیست که بتوانند حتما ملک خود را در زمان کوتاه بفروشند؛ آنها بالاترین قیمت ممکن را پیشنهاد می‌کنند و بعد وارد فاز انتظار بلندمدت می‌‌‌شوند و حتی اگر معامله‌‌‌ای سر نگیرد، اهمیتی برایشان ندارد.

اما از این گذشته بررسی فاصله قیمت‌های پیشنهادی فروش املاک کلنگی و آپارتمان‌‌‌های نوساز در مناطق مختلف شهر تهران، برآوردی از «نسبت قیمت زمین به مسکن» به تفکیک مناطق و محله‌‌‌های گوناگون را در اختیار قرار می‌دهد که تحلیل آن می‌تواند تصویرگر تفاوت وضعیت بازار مسکن در مناطق شمالی، میانی و جنوبی شهر تهران باشد.

تغییرات این نسبت در دهه‌‌‌های اخیر معنادار بوده است؛ کمااینکه نسبت قیمت زمین به مسکن در شهر تهران طی دهه ۷۰ زیر یک، در دهه ۸۰ نزدیک یک و در دهه ۹۰ بیشتر از یک بوده که ناشی از سرعت گرفتن تورم زمین با توجه به طبیعت این بازار ناشی از محدودیت عرضه زمین در شهرهاست. این نسبت در مقاطعی از دهه ۹۰ تا ۵/ ۱ نیز رسید و در بهار سال ۱۴۰۱ هم ۳۸/ ۱ محاسبه شد. به بیان دیگر پارسال همین موقع میانگین قیمت هر مترمربع زمین در تهران ۳۸/ ۱ برابر قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در این شهر بود.

اما اگر مبتنی بر قیمت‌های پیشنهادی فعلی و به تفکیک مناطق، این نسبت به‌‌‌روز شود، خواهیم دید شرایط از شمال تا جنوب شهر به کلی متفاوت است. در حال حاضر نسبت قیمت زمین به مسکن در مناطق لوکس شمال شهر حول و حوش ۵/ ۱ تا ۶/ ۱ برآورد می‌شود اما هر چه به مناطق متوسط رو به بالا در میانه شهر نزدیک‌تر می‌‌‌شویم که پرمعامله‌‌‌ترین مناطق شهر تهران در بازار مسکن محسوب می‌‌‌شوند و در شرایط عادی هم تعداد املاک کلنگی مناسب مشارکت در این مناطق بیشتر است و هم در حال حاضر اصرار به نفروختن در این مناطق جدی‌‌‌تر است، این نسبت به شدت افزایش پیدا کرده و بعضا به ۸/ ۱ نیز نزدیک شده است. در مقابل این نسبت در محله‌‌‌های نیمه جنوبی شهر به مراتب کمتر بوده و بعضا تا ۳/ ۱ نیز برآورد می‌شود.

به عنوان مثال این نسبت در محله‌‌‌های مختلف منطقه یک به طور متوسط ۵۷/ ۱ است اما در تهرانپارس غربی این نسبت به ۷/ ۱ رسیده است. همچنین در جنت‌‌‌آباد جنوبی که از دیگر مناطق پرمعامله میانه شهر محسوب می‌شود و مقصد طبقه متوسط درآمدی در بازار مسکن است، نسبت مذکور مبتنی بر قیمت‌های پیشنهادی فعلی به ۶/ ۱ رسیده است. این در حالی است که نسبت قیمت زمین به مسکن در محله‌‌‌های جنوبی شهر به مراتب کمتر است کمااینکه در محله نبرد ۴۸/ ۱ و در محله‌‌‌های سلسبیل و زمزم ۳۵/ ۱ برآورد می‌شود.

علت فراز و فرود این نسبت از شمال تا جنوب پایتخت حکایت از آن دارد که تقاضا برای مشارکت در محله‌‌‌های جنوبی شهر حتی در‌‌‌ این وضعیت یکپارچه رکودی قدری بیشتر از محله‌‌‌های میانی و شمالی شهر است. از سوی دیگر فروشندگان املاک کلنگی نیز تمایلی به فروش املاک خود ندارند و به اندک سازنده‌‌‌های حاضر در بازار پاسخ منفی می‌دهند. نتیجه دو خواسته متفاوت به‌‌‌ویژه در مناطق ۴ و ۵ به شکل افزایش قیمت زمین یعنی صورت کسر مذکور مشهود شده و این نسبت را در مناطق مذکور به شدت افزایش داده است. در واقع گسل قیمت زمین و مسکن با توجه به ابعاد گسترده‌‌‌تر جهش قیمت زمین در مناطق متوسط بزرگ‌تر از سایر مناطق و در جنوب شهر نیز این گسل نسبت به دیگر نقاط شهر قدری کمتر است.